在房地產市場下行、城投托底拿地、保障性住房等背景下，我國房地產代建行業新簽約規模持續走高，成為房地產企業抵抗周期的手段之一。因此，近年來，越來越多的企業紛紛入局，我國房地產代建行業競爭加劇，民營企業憑借著多元化創新擴張市場。
1、我國房地產代建模式主要分為政府代建、商業代建、資方代建
根據觀研報告網發布的《中國房地產代建行業現狀深度研究與發展前景預測報告（2024-2031年）》顯示，房地產代建是由有開發需求的委托方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利的一種商業模式。
目前，代建業務模式眾多，按照委托方類型來看可以分為以中小房企為委托方的商業代建、以政府及企事業單位為委托方的政府代建、以金融機構為委托方的資方代建以及圍繞代建相關的衍生服務；而在商業代建領域，可以根據收費模式與代建方是否出資入股進一步劃分為純服務費代建、配資代建與股權式代建。
三種代建模式比較
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類型 |
委托方 |
合作方式 |
委托方利益訴求 |
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政府代建 |
政府及事業單位 |
與政府安置房、經適房、公租房等保障性租賃住房及公共服務設施等政府投資項目對接 |
社會效益為主，實現投資和建設環節分離，提高項目市場化能力 |
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商業代建 |
已經或即將取得土地證的企業 |
由委托方提供土地并承擔全部或主要開發資金，代建企業根據委托方需要向項目輸出品牌，派駐開發管理團隊承擔開發任務 |
增強項目溢價，提高去化水平，抵御市場波動風險 |
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資方代建 |
介入房地產行業的金融機構與AMC、基金、信托等金融機構 |
對接，金融機構負責資金募集與項目收儲，代建企業承擔開發任務 |
資本收益最大化 |
數據來源：觀研天下整理
2、代建行業新簽約規模持續走高，長尾分布特征加強
2019-2023年，隨著地產銷售下滑、企業投資能力“喪失”，再加上城投托底拿地、“紓困項目”和保障性住房，房地產代建受到房企青睞，競相入局，行業新簽約規模持續走高。根據數據顯示，2023年，代建企業代建項目新簽約建筑面積為17312萬平方米，同比增長56.3%；2024年1-6月，28家典型房地產代建企業新簽約代建規劃建筑面積為7325萬平方米。
數據來源：觀研天下整理
因此，隨著競爭加劇以及服務型固有特征，2024上半年國內代建規模化逐漸減弱，長尾分布特征加強，企業分化顯著。根據《2024上半年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企業新增規劃建筑面積均值分別為807萬平方米、312萬平方米和147萬平方米，企業新增規模分化加劇。
數據來源：觀研天下整理
具體來看，在房地產明顯下行、房企信用事件頻出、“三大工程”推進和“14號文”的綱領等大背景下，催生代建市場機會，如保障房籌建計劃、城中村改造、遇困房企“保交樓”項目和金融機構涉房不良資產。根據數據，2021-2023年地方城投拿地金額分別為1700億、3030億、2942億元，分別占總拿地金額的6.7%、23.2%、22.3%，呈顯著增長態勢。同時，根據克而瑞數據，2021-2023城投拿地開工率僅為25%，開售率僅為16%。
數據來源：觀研天下整理
與此同時，2023年8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，我國住房體系長期新發展模式已明確確定為“商品房+保障房”的雙軌制體系，根據數據，2024年北上廣計劃籌建保障性住房共超27萬套。2023年以來，城中村改造被多次提及，結合“14號文”的設計綱領，城中村改造已成為下一階段房地產行業的重點內容。
3、房地產代建行業抗周期能力良好
此外，房地產企業為應對市場下行壓力，普遍選擇代建作為抗周期的利器，可見代建具有較強的抗周期能力。根據數據顯示，2023年，我國代建新簽約規劃建筑面積增速為56.3%，遠高于同期全國商品房銷售面積增速。
數據來源：觀研天下整理
4、我國房地產代建行業競爭加劇，民企憑借著多元化創新優勢積極擴張
因此，來自各行各業有意愿、有能力的企業紛紛“下場”做代建，行業競爭程度加劇。從企業數量上看，截止2024年9月，已經有超過100家房企入局代建或承接代建業務。其中，銷售50強房企（2024年上半年全口徑金額排名下同）布局代建企業數量達到46家。
自2020年開始，房地產代建民營企業開始加速發展，并且憑借著多元化創新優勢積極擴張。從企業代建特色上看，民企可操作范疇更高、自由度更高，所以近幾年通過在商業代建、定制化代建等方面創新，獲得更多市場份額，如朗詩、當代代建聚焦綠色、科技，德信、眾安等代建扎根于未來社區、特色小鎮改造及運營。
我國部分民企代建布局情況
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代建企業 |
涉及代建時間 |
特色方向 |
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久筑共建 |
2023 |
強調共建管理，用足企業自身專業杠桿 |
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龍湖龍智造 |
2022 |
TOD與數字科技體系代建 |
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幸福安基 |
2022 |
產業新城領域代建 |
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華宇建管 |
2022 |
2022年8月，中國信達攜手華宇集團，紓困代建安徽8000畝超大體量百億項目-信達華宇陽光湖樾 |
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旭輝建管 |
2021 |
以定制化服務為核心競爭力，提供差異性服務 |
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璀璨管理 |
2021 |
商辦文旅、高端養老院、康養旅游等代建 |
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德信綠建管理 |
2019 |
政府代建、特色小鎮、老舊小區改造，探索未來社區等新型城市更新產品 |
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鳳凰智拓 |
2019 |
智能建造，以科技建造體系對外拓展代管代建工程 |
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宋都管理 |
2019 |
保障房、安置房、危房改造 |
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雅居樂房管 |
2018 |
文旅代建 |
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金科金建管 |
2017 |
商業代建和紓困代建，形成了“后進先出”獨具特色的紓困代建模式 |
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融者共創 |
2017 |
高端不動產綜合解決方案服務商 |
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眾安管理 |
2016 |
全能型代建服務商，為項目提供全過程代建管理、商業性物業、創新型未來社區定位運營等增值服務 |
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當代綠建 |
2016 |
綠色住宅代建開發商，提供全過程委托開發及運營管理解決方案 |
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新城建管 |
2016 |
商住協同、資源整合，商業綜合體代建經驗豐富 |
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中原建業 |
2015 |
代建行業領先者，注重河南區域商業代建 |
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卓越集團 |
2012 |
聚焦商辦和住宅代建 |
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濱江集團 |
2010 |
商業代建為主 |
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光影管理 |
2010 |
安置房、城市更新領域 |
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朗詩綠色管理 |
2008 |
地產投行+綠色建商，推動綠色建筑領域的研發與建造能力 |
資料來源：觀研天下整理（WYD）
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