我國產業園進入4.0時代政策扶持不斷加碼經營模式正趨向多元化

2024-10-24 09:43

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一、我國產業園進入4.0時代，以創新驅動為核心

根據觀研報告網發布的《中國產業園行業發展趨勢分析與未來投資研究報告（2024-2031年）》顯示，產業園是指由政府或企業為實現產業發展目標而創立的特殊區位環境。它的類型十分豐富，包括經濟技術開發區、科技園、工業區、金融后臺、文化創意產業園區、物流產業園區等以及近來各地陸續提出的產業新城、科技新城等。

產業園發展歷史悠久。產業園區作為經濟發展的重要空間載體，自20世紀70年代開始在全球迅速發展。在中國，產業園區的發展歷程尤為顯著，已成為參與全球制造業價值鏈分工的重要載體、優化產業空間布局的有力措施和推動區域經濟協調發展的強大力量。

經過幾十年的發展，目前我國產業園區進入4.0時代，這一階段的園區以創新驅動為特點，致力于企業孵化、股權投資、創業、產業投資等方向，通過打造創新型園區，實現園區產業高端化、品質化。同時，園區開始從單一生產型的園區，逐漸發展成為集生產與生活于一體的新型園區，推動了產業園的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。

我國產業園區發展歷程

園區階段	時間范圍	主要事件	代表項目	案例特點
第一階段	1978-1991年	改革開放，開放經濟特區，創建工業開發區。	蛇口工業園	初期依托特殊政策和香港出口加工基地轉移的時機發展成以外資(港資)企業為主的低端制造業加工基地。
第二階段	1992-2000年	鄧小平南巡講話，高新技術開發區興起。	深圳科技工業園	依托中科院系統科研與開發優勢，開拓發展高新技術產業，打造成為生產、科研、教育于一體的綜合基地。
第三階段	2001-2008年	加入WTO,世界工廠形成，國際競爭加劇。	大連軟件園	依靠其內生動力和技術創新實現產業升級，打造結構和功能復合化、立體化的產業園區，城市發展更加注重人的感受。
第四階段	2009年至今	積極推進城鎮化，實施創新驅動發展戰略。	固安產業新城	復合規劃各大功能區域，使得各區域之間混合生長、協同發展，讓生產和生活有機結合，形成一個現代化的產業新城。

資料來源：觀研天下整理

二、政策扶持不斷強化，國家級高新區園區生產總值占比提升

自2003年以來，我國接連出臺多個監管文件與行業政策推動產業園行業的發展。

如2014年11月，國務院辦公廳推出了《關于促進國家級經濟技術開發區轉型升級創新發展的若干意見》，旨在將國家級經濟技術開發區打造成改革試驗區和創新發展的先鋒，探索開發區的轉型升級和創新之路。

2017年，國家開始倡導建設小型和微型企業創業基地與孵化基地，為這些企業提供必要的生產經營場所和服務支持。

2022年11月，科技部發布了《“十四五”國家高新技術產業開發區發展規劃》，規劃中提出目標，即到“十四五”規劃期末，國家高新區的數量將增至大約220家，國家級高新區的園區生產總值占全國比重從2020年的13.3%增長至2025年的15%。

我國產業園行業相關政策

時間	政策	核心內容
2003.07	《國務院辦公廳關于暫停審批各類開發區的緊急通知》	暫停審批新設立和擴建各類開發區，包括經濟技術開發區、高新技術產業開發區旅游度假區、商貿開發區、工業園、創業園、軟件園、環保產業園和物流產業園等各級各類開發區。國家級開發區確需擴建的，須報國務院審批。
2007.04	國家發展改革委會同國土資源部、建設部上報國務院《全國各類開發區清理整頓工作總結報告》	《報告》指出國家只保留三類開發區，即綜合性經濟開發區、高新技術產業區和特色產業園區。在每個縣、縣級市和城市遠郊區原則上只保留一家開發區。
2012.10	商務部發布《國家級經濟技術開發區和邊境經濟合作區“十二五”發展規劃(2011-2015年)》	《規劃》指出，東部沿海地區的國家級開發區要率先轉變經濟發展方式，堅持高端發展的戰略取向，進一步提高對外開放水平，著力提升科技創新能力，著力發展戰略性新興產業，打造若干規模和水平居世界前列的先進制造業基地，建設一批主體功能突出、輻射帶動能力強的現代服務業集聚區。
2014.11	國務院辦公廳頒發《國務院辦公廳關于促進國家級經濟技術開發區轉型升級創新發展的若干意見》	以國家級經濟技術開發區為試驗田、排頭兵，對開發區轉型升級、創新發鼓勵戰略性新興產業向國家級新區等重點功能平臺集聚。推動簽署落實政府間新興產業和創新領域合作協議，建設雙邊特色產業國際合作園區，引導龍頭企業到海外建設境外合作園區。
2016.12	國務院印發《國務院關于印發“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃的通知》	《意見》指出要強化開發區精簡高效的管理特色，創新開發區運營模式，以改革創新激發新時期開發區發展的動力和活力。
2017.02	國務院發布《國務院辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》	國家鼓勵建設和創辦小型微型企業創業基地、孵化基地，為小型微型企業提供生產經營場地和服務。
2017.09	第十二屆全國人民代表大會常務委員會通過《中華人民共和國中小企業促進法》	《意見》指出著力推進國家級經開區開放創新、科技創新、制度創新，提升對外合作水平、提升經濟發展質量，打造改革開放新高地。
2019.05	國務院發布《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》	到“十四五”末，國家高新區數量達到220家左右，實現東部大部分地級市和中西部重要地級市基本覆蓋。
2022.11	科技部發布《“十四五”國家高新技術產業開發區發展規劃》自然資源部、國務院國資委印發	“十四五”國家高新區發展預期性目標中，到2025年，園區生產總值占全國的比重由2020年的13.3%提升至15%。
2022.12	《關于推進國有企業盤活利用存量土地有關問題的通知》(自然資發(2022)205號)	《通知》提出了積極穩妥推進國有企業存量土地資產更名和處置、鼓勵國有企業以多種方式盤活利用存量土地、妥善處理各類涉地歷史遺留問題、建立健全工作協同機制等政策措施。

資料來源：觀研天下整理

數據來源：觀研天下數據中心整理

三、我國產業園市場參與者眾多，行業競爭日趨激烈

我國產業園相關企業可分為政府平臺企業、專業開發商、制造實體企業、互聯網企業和金融企業機構。這五大參與者憑借各自的優勢積極搶占市場，行業競爭日趨激烈。

政府平臺企業土地成本較低，國家政策支持力度大，代表包括張江高科、上海臨港、中關村發展集團等；專業開發商融資能力及商業地產開發能力較強，代表包括萬科、恒大、招商蛇口、華夏幸福等；制造實體企業具有良好產業鏈資源，易實現產業集聚，代表包括海爾集團、三一重工、長春高新等；互聯網企業資本雄厚，業態豐富，代表包括騰訊、字節跳動、京東、阿里、百度等；金融企業機構擁有較強的資本運營能力，代表包括復興集團、華融集團等。

我國產業園行業參與者分類及優勢

類別	優勢	代表企業
政府平臺企業	土地成本較低，國家政策支持力度大	張江高科、上海臨港、中關村發展集團等
專業開發商	融資能力及商業地產開發能力較強	萬科、恒大、招商蛇口、華夏幸福等
制造實體企業	具有良好產業鏈資源，易實現產業集聚	海爾集團、三一重工、長春高新等
互聯網企業	資本雄厚，業態豐富	騰訊、字節跳動、京東、阿里、百度等
金融企業機構	擁有較強的資本運營能力	復興集團、華融集團等

資料來源：觀研天下整理

四、我國產業園經營趨向多元化，增值服務及產業投資業務逐漸增加

傳統產業園主要依賴于土地租賃和物業銷售作為其主要的收入來源，但隨著市場競爭的加劇和企業需求的多樣化，這種單一的盈利模式已經不再適應時代的發展。因此，不少園區運營商紛紛謀求戰略轉型，產業園開始轉向多元化經營。

首先，增值服務在產業園區的運營中扮演著越來越重要的角色。這些服務可能包括但不限于:為入駐企業提供市場分析、管理咨詢、財務顧問、技術支持、人才培訓、法律咨詢等專業服務。通過這些服務，園區不僅可以幫助企業解決實際問題，還能增加企業對園區的依賴度和忠誠度，從而提高園區的整體吸引力和競爭力。其次，產業投資成為產業園區運營的另一個重要方向。許多園區開始設立自己的投資基金或與外部投資機構合作，對有潛力的入駐企業進行股權投資。這樣既可以在企業成長過程中獲得投資回報，又可以促進園區內產業的升級和創新，形成良性的產業生態。

產業園經營趨向多元化

業務類型	收益來源	內容
項目開發及運營	物業出售	園區內可售業態(包括商業、辦公等業態)的銷售收入。
	物業出租	工業廠房、辦公樓、商業樓等持有業態的租金收入。
	物業管理	向租戶收取物業管理費、水電費、停車費等基本服務費用。
	土地增值	土地增值收益和一級開發土地的轉讓收益。
	公募 REITs	委托證券公司等專業機構，盤活存量資產，以設立專項資產管理計劃等形式，通過二級市場以特定價格進行募資，獲得股權出讓收益。
增值服務	融資服務	為企業引入戰略投資者，或者提供上市輔導，又或者提供貸款擔保等。
	技術服務	可以為企業通過技術和管理的平臺取得收入，如公共技術平臺等。
	專業服務	向入園企業提供工商咨詢、人力資源、法律等專業服務，獲取咨詢性、服務性收入。
	生活服務	通過餐飲、娛樂、購物、醫藥等生活配套服務。
產業投資	股權投資	園區建立或控股專業型的產業投資機構，開展項目投資;或者利用孵化器對進駐的高成長性企業開展股權投資，促進企業成長并獲取長期收益。
產業投資	投資基金	布局投資基金，通過投資基金專業化投資，獲取投資收益。