物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)管理主要可分為居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，其中居住物業(yè)是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑； 包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等；除此之外還包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場地。
資料來源：公開資料、觀研天下整理
隨著城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)加上政策的支持下，我國物業(yè)管理市場規(guī)模不斷增長。數(shù)據(jù)顯示，到2021年我國市場規(guī)模約為5868.7億元。具體政策方面，為了促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，我國及部分省市發(fā)布了多項行業(yè)政策，如2023年河北省發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施城市更新行動的指導(dǎo)意見》提出鼓勵采用市場化運(yùn)作方式或“財政支持+市場化運(yùn)作方式”，引導(dǎo)撬動社會資本參與更新改造、項目運(yùn)營和物業(yè)管理。
我國及部分省市物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策
| 層級 | 發(fā)布時間 | 發(fā)布部門 | 政策名稱 | 主要內(nèi)容 |
| 國家級 | 2022年5月 | 民政部、中央政法委等部門 | 關(guān)于深入推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)的意見 | 推進(jìn)智慧社區(qū)綜合信息平臺與城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺、智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺、智能家庭終端互聯(lián)互通和融合應(yīng)用，提供一體化管理和服務(wù)。 |
| 國家級 | 2022年11月 | 國家發(fā)展改革委等部門 | 關(guān)于推動家政進(jìn)社區(qū)的指導(dǎo)意見 | 發(fā)揮社區(qū)居民委員會及其下屬環(huán)境和物業(yè)管理委員會的作用，加強(qiáng)對“家政進(jìn)社區(qū)”工作的指導(dǎo)監(jiān)督。 |
| 省級 | 2022年6月 | 重慶市 | 重慶市城市更新提升“十四五”行動計劃 | 提升物業(yè)管理服務(wù)水平。不斷完善物業(yè)管理配套政策，建立規(guī)則統(tǒng)一、要求明確、公開透明、操作性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)。構(gòu)建物業(yè)黨建聯(lián)建機(jī)制，積極探索“黨建＋物業(yè)”社會治理模式，鼓勵物業(yè)管理融入社區(qū)基層治理。 |
| 省級 | 2022年9月 | 湖南省 | 湖南省“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 | 指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)，建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇機(jī)制，支持在無物業(yè)管理的居民小區(qū)、征地拆遷和易地搬遷安置區(qū)健全物業(yè)管理自治組織，廣泛開展業(yè)主自治。 |
| 省級 | 2023年7月 | 北京市 | 關(guān)于進(jìn)一步推動首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的行動方案（2023—2025年） | 大力發(fā)展居住服務(wù)業(yè)，鼓勵市場主體提供豐富多元的居住服務(wù)，鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)參與老舊小區(qū)物業(yè)管理、市政養(yǎng)護(hù)、停車場管理等。 |
| 省級 | 2023年9月 | 河北省 | 關(guān)于實(shí)施城市更新行動的指導(dǎo)意見 | 鼓勵采用市場化運(yùn)作方式或“財政支持+市場化運(yùn)作方式”，引導(dǎo)撬動社會資本參與更新改造、項目運(yùn)營和物業(yè)管理。 |
資料來源：觀研天下整理
從企業(yè)數(shù)量來看，根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，截至2024年4月15日，我國物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)數(shù)量達(dá)到了4994425家，其中江蘇省、廣東省、山東省、上海市、北京市五個省市企業(yè)數(shù)量最多，分別為742024家、638250家、374770家、315369家、262247家。
資料來源：企查查、觀研天下整理
具體企業(yè)來看，我國物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)企業(yè)主要有中海物業(yè) (02669)、保利物業(yè) (06049)、綠城服務(wù) (02869)、金科服務(wù) (09666)和世茂服務(wù) (00873)等。
我國物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)企業(yè)情況
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公司簡稱 |
上市企業(yè) |
競爭優(yōu)勢 |
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中海物業(yè) (02669) |
2015-10-23 |
業(yè)務(wù)優(yōu)勢：截至公司在超過1000多個項目，為近850萬客戶提供多元化服務(wù)。 |
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保利物業(yè) (06049) |
2019-12-19 |
質(zhì)量優(yōu)勢：通過了ISO9001:2015質(zhì)量管理體系、ISO14001:2015環(huán)境管理體系、OHSAS18001:2007職業(yè)健康安全管理等體系。 |
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規(guī)模優(yōu)勢：截至2021年12月31日,公司已進(jìn)入全國29個省、直轄市與自治區(qū)的196個城市,在管面積超過4.65億平方米,2021年度品牌價值逾159億元,已成為了物業(yè)行業(yè)規(guī)模和品質(zhì)的領(lǐng)軍者及標(biāo)桿示范企業(yè)。 |
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綠城服務(wù) (02869) |
2016-07-12 |
資質(zhì)優(yōu)勢：2016年,綠城服務(wù)品牌價值達(dá)39.27億元,并多年獲得“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)”第一名、“中國物業(yè)服務(wù)綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)”第二名、“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)服務(wù)規(guī)模TOP10”第二名等殊榮。 |
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金科服務(wù) (09666) |
2020-11-17 |
規(guī)模優(yōu)勢：截至2021年8月,金科服務(wù)已進(jìn)入北京、重慶、天津、武漢、南京、成都、沈陽、鄭州、長沙等166座城市,管理近1200個項目,管理面積約3.2億平方米,服務(wù)全國近650萬人口。 |
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資質(zhì)優(yōu)勢：連續(xù)6年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng),連續(xù)6年保持中西部市場占有率第一,連續(xù)多年位列重慶、無錫等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力第一,業(yè)主滿意度連續(xù)9年超過90%。 |
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世茂服務(wù) (00873) |
2018-02-09 |
業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢：已布局全國100多個核心發(fā)展城市,涉及地產(chǎn)、商業(yè)、物管、酒店、主題娛樂、文化等多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。 |
資料來源：公司資料、觀研天下整理
從各企業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、金科服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和世茂服務(wù)7家企業(yè)在住宅領(lǐng)域物業(yè)管理占比較高；新城悅服務(wù)、合景悠活、卓越商企服務(wù)、時代鄰里和招商積余五家企業(yè)在非住宅物業(yè)管理占比較高。
截至2023年6月各企業(yè)住宅與非住宅物業(yè)管理占比情況
| 企業(yè)簡稱 | 住宅占比 | 非住宅占比 |
| 中海物業(yè) | 71.80% | 28.20% |
| 保利物業(yè) | 41.50% | 58.50% |
| 綠城服務(wù) | 80.50% | 19.50% |
| 金科服務(wù) | 81.90% | 18. 10% |
| 雅生活服務(wù) | 42.70% | 57.30% |
| 融創(chuàng)服務(wù) | 82.00% | 18.00% |
| 世茂服務(wù) | 53.20% | 46.80% |
| 新城悅服務(wù) | 75.30% | 24.70% |
| 合景悠活 | 51.00% | 49.00% |
| 卓越商企服務(wù) | 36.80% | 63.20% |
| 時代鄰里 | 59.40% | 40.60% |
| 招商積余 | 39.74% | 60.26% |
資料來源：公司資料、觀研天下整理（XD）
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