我國房地產行業: “三大工程”建設為推進重點 頭部效應正不斷加強

一、行業相關概念

房地產（real estate）是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。

根據觀研報告網發布的《中國房地產行業發展趨勢分析與未來前景預測報告（2024-2031年）》顯示，作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等，由于和政府的財政收入密切相關及08年后政府超發貨幣，在2008年以后，中國的房地產開始畸形發展，對城市工商業和市民生活造成嚴重影響和負擔。

房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產開發經營的主體是房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，也稱為房地產開發商；按照法律規定必須具備四級資質等級并承攬相應范圍的業務。房地產開發經營行業具有投資周期長、金額大、周轉慢、變現能力差、風險大、回報利潤豐厚等特點。

二、行業發展現狀

1、供應規模

房市調控及房企去杠桿等多因素疊加導致房屋新開工面積同比降低。2023年的房地產行業持續在底部震蕩。受市場下行、銷售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響，過去兩年里，房企新開工面積呈斷崖式下跌，2023年住宅新開工面積較2019年的峰值下降近6成。

國家統計局發布的數據顯示，2023年1-12月，全國房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.6%；其中住宅新開工面積約6.93億平方米，同比下降20.9%。

資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

從我國房地產開發投資情況來看，2019年-2023年我國房地產開發投資金額呈現先增后降走勢；其中，2019年-2021年期間，分別是127747億元、136438億元、142248億元，這三年的房地產開發投資金額呈現穩步增長；從2021年開始就下降了，直到2023年下降到了110913億元，比上一年同比下降了13.4%。

資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

2、需求規模

2023年12月，各地政策繼續優化調整，北京、上海降低首付及貸款利率并優化普宅認定標準，促進房地產市場預期修復，從市場反饋來看，2023年12月，在政策顯效、企業加大營銷力度等因素帶動下，全國商品房銷售規模環比回升，但全年全國商品房銷售面積和金額同比繼續下降，降幅較1-11月擴大，市場調整壓力仍在。根據國家統計局數據，2023年商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%。

資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理

城市群和都市圈建設促進人口和資源流動，加速中國城鎮化進程，提升城鎮化發展水平。京津冀、長三角、珠三角等城市群建設將進一步優化資源配置、提升城市公共服務能力及宜居水平，增強城市對人口的吸引力，進一步提升中國整體城鎮化水平，促進區域協調發展城鎮常住人口增長和城鎮化率提高將是未來中國房地產市場發展的主要推動力。

租賃住房供給量的增加可延緩社會購房需求，對控制房價過快上漲產生積極影響。2021年以來，已有上海、廣州、浙江等多省市發布“十四五”住房租賃相關政策，充分利用各類政策措施擴大租賃住房供給，滿足部分消費者的住房需求。同時，租賃配套政策的完善，對租賃市場各主體提供優惠，改變住房消費觀念，延緩部分購房需求。

“十四五”期間部分省市住房租賃政策與規劃

資料來源：觀研天下數據中心整理

三、行業競爭格局

克而瑞發布 2023 年 1-12 月百強企業銷售排行榜。銷售金額方面，2023 年百強房企實現全口徑銷售金額 60064 億元，較 2020-2022 年分別同比下降 54.0%、52.5%、17.7%；實現全口徑銷售面積33499萬方，較2020-2022年分別同比下降64.0%、60.4%、25.7%，整體銷售規模明顯收縮。

從各排名段房企表現來看，行業頭部效應加劇。2023 年，TOP1-10、11-30、31-50、50-100 排名段房企銷售金額同比分別下降 13.2%、17.8%、22.8%、24.3%，前十房企2022-2023 年銷售金額降幅在各排名段保持最低，在行業下行期更具韌性。前十房企銷售金額在百強房企的占比從 2021 年 36.0%提升至 2023 年的 43.9%，頭部房企集中度提升，行業出清格局明朗。

從房企表現來看，保利發展、萬科、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口全口徑銷售額排名行業前五，其中央企占據四席，2019 年來前十房企中央國企銷售排名持續提升，民企逐漸下降。

央國企銷售表現顯著優于混合所有制房企和民營房企。2023 年，前 20 房企中中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、建發房產、越秀地產、華發股份、中交地產銷售金額實現逆勢增長，其中越秀地產和建發房產銷售金額增速超 10%，展現出較強韌性和修復能力；民企除濱江集團規模基本保持平穩外，其余企業銷售金額降幅均同比下降超 10%，融創中國和碧桂園降幅超 50%，民企地產規模持續收縮。

2023年房地產行業按銷售金額排名（億元）

資料來源：克而瑞，觀研天下數據中心整理

四、未來發展趨勢

從宏觀經濟和社會環境看，宏觀經濟增速的放緩和房地產市場長效機制的完善一定程度上遏制房地產市場過熱的現象，短期內行業投資和銷售有所放緩。中國經濟正在進入新常態，從粗放型增長轉向質量效益型增長，宏觀經濟從高速增長進入中高速增長區間。城鎮化進程將構成房地產的真實消費基礎。隨著城市人口的增長，不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發展的基本動力。根據國家統計局的數據，中國2023年城鎮化水平為66.16%，正處于城鎮化水平30-70%的加速發展階段。與同期美國、德國等發達國家70-80%的城鎮化率相比，我國城鎮化水平依然存在較大提升空間，城鎮化水平提升給房地產行業帶來了兩方面的需求：新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補償與更新需求，有望成為未來發展的重要驅動力。

從政策方面看，自2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望未來5-10年內，“房住不炒”定位仍是房地產的主基調。這也就意味著未來政策方向上，剛需群體、無房家庭仍是政策的保護對象。根據中央政府的要求，下一階段的重點是推進“三大工程”建設，包括規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。這是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措，有助于促進房地產發展模式轉變，實現經濟高質量發展。（WWTQ）