前言：養老院主要是指老年人提供養老服務的非營利性組織。近年來，我國人口老齡化程度不斷加重，2023年接近3億人，養老院等相關產業隨之出現。不過，近幾年，由于房租、人工等運營成本持續上升和運營標準不斷提高，而老年人消費能力有限，導致許多養老機構“倒閉”，企業注冊量逐年下降，2023年僅879家。因此，養老問題只能向多元化去發展，企業、國家齊發力才有可能破解當前養老院市場困局，可以通過學習日本、德國經營模式，再結合國情，探索出屬于國家與自身發展的經營模式。未來，在政策扶持及新資金注入下，我國養老院行業發展前景可觀。
1、養老院定義
養老院又稱敬老院，主要是指老年人提供養老服務的非營利性組織。西方國家的養老院通常由地方政府或慈善機構與企業合作開辦，能接收有各種各樣需求的老人。中國的敬老院是在農村實行“五保”的基礎上發展起來的，目前除了五保老人，有條件的還接收享受退休金的自費老人，堅持入院自愿、出院自由的原則。
2、潛在用戶接近3億人，但養老院企業注冊量下降
我國自2001年就已進入老齡化社會，近年來，人口老齡化程度逐漸加深。數據顯示，截至2023年末，我國60歲以上人口達到29697萬人，占全國人口的21.1%，65歲以上人口達到21676萬人，占全國人口的15.4%，這意味著養老機構擁有接近3億的潛在用戶。隨著我國人口老齡化程度不斷加深，對養老服務的需求也將隨之增加，可見養老院行業具有巨大的市場潛力和發展機遇。
數據來源：觀研天下整理
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但龐大市場依然難以維系養老院的運營。2019年4月，北京大學人口所教授喬曉春就曾表示，通過調研統計發現，北京市養老機構盈利狀況十分嚴峻，只有4%的養老機構實現盈余，62%的養老機構需要10年以上時間才能收回投資。
自2019年至今，我國養老機構相關企業（僅統計企業名稱、經營范圍、產品名稱包含養老院、頤養院以及敬老院的企業）注冊量呈快速下降的趨勢。根據數據顯示，截至2024年12月11日，全國養老機構相關企業注冊量為681家，相比于2023年全年下降了22.5%，僅為2019年全年的26%。
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3、多重因素限制養老院市場擴張
為什么養老院市場盈利難呢？2024年6月，北京市養老服務行業協會發布的《北京市養老機構行業發展報告》（下稱“報告”），揭示當前養老院發展面臨的困難。根據相關資料顯示，截至2024年3月，剔除尚未收住老年人的機構后，全市養老機構平均入住率約為45%。同時，全市養老機構收住44938人，而2023年北京市60歲及以上常住人口為494.8萬人，這意味著北京入住養老機構的老人數占60歲以上老人數的比例不足1%。
造成這種現象的原因，多位養老機構負責人認為，“老人入住意愿不強”和“老人消費能力有限”是最主要原因。根據相關調研結果顯示，老人只有在無法進行居家養老的情況下，才會選擇入住養老機構。由此可見，雖然我國60歲以上的老人人數接近3億人，但真正有入住養老機構需求的只有失能和半失能老人，養老院很難讓活力老人持續住進來。就如上述報告顯示，在北京市養老機構收住的44938人中，80歲以上及不能完全自理（含不能自理和部分自理老人）的老年人占比達91.57%。
而且近幾年我國老年人口撫養比（老齡人口撫養系數）也在持續上升，由2015年的14.3%上升至2023年的22.5%，居家養老也成為養老院市場發展阻礙因素之一。
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另外一個原因是，短期內，消費能力仍然是制約養老院吸引老人入住的重要影響因素。目前，市面上大部分養老機構收費標準大約在4000元—5000元/月，人工成本占營收的比例50%。
同時，2024年10月，民政部、全國老齡辦等部門聯合發布的第五次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查也顯示，2021年，在有入住養老機構意愿的老年人中，能承受不超過每月1000元的占46.1%，每月3000元及以上的占15.8%。
北京市普樂園愛心養老院院長閆帥表示，目前，普惠型養老機構的收費標準已經壓縮到最低，許多農村養老機構都在盈虧平衡線上掙扎。因此，許多機構只能放緩擴張步伐，同時機構內護理員的工資難上漲。
此外，近幾年，養老院運營標準的提高也導致一些機構因歷史遺漏問題而選擇關停。2024年7月，經濟觀察報以調查問卷或電話采訪的形式調研了全國18家養老機構在今年二季度接受行政檢查的數量與細節。調研顯示，二季度18家養老機構接受行政檢查的次數為2至11次，平均為5.7次，檢查出有問題的次數平均為1.6次。同時，機構管理者普遍反映，今年行政檢查較以往明顯增多。
4、國家、企業齊發力，養老院行業仍具有客觀發展前景
養老院關了，部分有需求的老年人沒地方去，這明顯不是最優解決辦法。因此，未來，養老問題只能向多元化去發展，企業、國家齊發力才有可能破解當前養老院市場困局。
以日本為例，雖然日本的老齡化嚴重，但“社區養老”做成全球標桿，比如在社區內開設小型日托中心或護理站，為老人提供日間照料。老人吃住在家，還能有專業人員定期上門，這種模式不僅成本可控，還能在一定程度上緩解家人和老人的壓力。
從運營模式上看，日本養老地產主要分為“住宅”和“機構設施”兩大類。前者主要是個人或單位向老人出租空閑房屋并提供養老服務的一種經營模式。后者是由開發商建造各種適合老人居住的房屋和設施，同時提供老人所需的飲食、醫療、護理、娛樂等各種服務的一種模式。
日本養老地產經營模式分析
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種類 |
經營模式 |
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“住宅”類養老地產中的“高齡者住宅”模式 |
收費模式，日本“高齡者住宅”模式主要收費項目包括租金、管理費、護理費用等。考慮到一般房東不太愿意將房子出租給老人，為此日本政府出臺了《高齡者專用租賃住宅登記標準》，規定由各級政府負責搭建面向老人和房東的房屋租賃信息平臺，鼓勵房東按照平臺上的標準要求改造房屋并登記備案，從而促進了雙方的交易。 |
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盈利模式，日本“高齡者住宅”模式中房東可以提前收取幾個月租金作為入住保證金。除了房租以外，房東也可以提供餐飲、清潔等其他服務以獲得額外收入。 |
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成本計算，日本“高齡者住宅”模式中的費用主要包括房屋的改建費用、物業管理費用、水電煤等費用。同時，房東可以自由決定是否提供各種老人服務，方式上既可以自己提供，也可以委托第三方專業機構提供。 |
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“機構設施”類養老地產中的“收費老人住家”模式 |
收費模式，日本“收費老人住家”模式主要的收費項目包括入住金、管理費、餐飲費、清潔費、護理費等。其中，入住金是用以購買“收費老人住家”內的房屋以及共用部分、公共設施及各種設備的使用權。入住金數額是根據將要入住的老人的年齡大小、健康狀況、當地平均壽命及服務類型等來確定的。如果老人中途解除租賃合同或不幸去世，則扣除入住期限后剩余的入住金會退還給老人或其合法繼承人。如果該老人實際壽命長于入住時預測的期限，則老人有權繼續免費使用房屋。 |
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盈利模式，面積在20平米左右并且配置單獨的小廚房和盥洗室的日本“收費老人住家”單元備受追捧，這可以使得開發商收取較多的“入住金”，從而部分或大部分的收回其建設成本以緩解開發商的資金壓力。其后運營過程中開發商通過收取管理費及其他各種服務費來維持日常經營所需和回收其他投資成本。 |
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成本計算，“收費老人住家”模式的主要投入為購買土地、設施建設、服務人員工資、設備采購、水電煤等費用。其中，服務人員的工資占運營成本一半左右，這使得該模式下聘用工資較低的非全日制護工或派遣工非常普遍。 |
資料來源：觀研天下整理
德國的“家庭護理”模式也是一條路，通過社區支持或家庭護理，以更貼近的方式滿足老年人的需求。德國的養老院也稱作“住院照料設施”、“老年人照料中心”，它可以為援護期的老人提供專業的醫療護理和照料，租金費用由老年人自身的各類護理保險來承擔。德國的養老院設施建設和運營由慈善機構、民間組織和政府共同承擔。目前，德國很多機構的養老資源對社區開放，可以提供日夜照料或短期護理的不同選擇。同時，德國的相關護理保險支持在短期護理設施中居住的時間最長為八周。因此，我們也可以學習這些模式，并且結合國情，探索出適合自己的家庭結構和文化特點。
比如，醫養結合功能很適合吸引老人入住養老機構，而且政策層面也在不斷推動養老機構發展醫養結合。2024年5月16日，國家衛生健康委老齡健康司司長王海東就在發布會上提及，對于每個老年人來講，醫療衛生服務和養老服務一個都不能少。因此，醫養結合是中國積極應對人口老齡化的重要途徑，也是滿足廣大老年人健康養老服務需求的有效舉措。
也有業內人士表示，入住養老機構的老人大部分是失能失智或高齡老年人，這類人群需要日常的醫療服務。而部分養老機構入住率偏低的一項重要原因就是養老機構的醫養結合水平無法滿足老人需求。
此外，《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》、《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》、《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》，共同構成我國實施積極應對人口老齡化國家戰略、實現老齡事業和產業高質量發展的頂層設計，從資金、地址、人員培訓等方面均有所涉及，以此解決當前養老機構所面臨的困境。
“十四五”時期人口老齡化國家戰略的制度框架
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同時，部分地方已出臺指導存量資源改建養老設施的相關具體文件，如2024年4月,《浙江省推進存量資源改建養老服務設施操作辦法(試行)》中明確提及可將存量商品房改建養老服務設施，我們認為隨著我國老齡化程度逐漸加深，將存量資源改建養老設施更符合國情發展和資源有效配置，對應房地產企業將更為積極去低效庫存，適應業務轉型變化。
并且，《中國老齡事業發展“十四五”規劃》提出，發展社區養老服務機構，支持物業企業發揮貼近住戶的優勢，與社區養老服務機構合作提供居家養老服務；完善社區養老服務設施配套，各地要嚴格按照人均用地不少于0.1平方米的標準分區分級規劃設置社區養老服務設施;強化居家社區養老服務能力，構建城鄉老年助餐服務體系，開展助浴助潔和巡訪關愛服務，加快發展生活性為老服務業。國家及地方政府的幫扶極大地減輕企業在初期投入上的經濟壓力和溝通成本，使運營者能夠更專注于以較低的收費標準吸引老人入住。
綜上所述，面對近3億市場需求潛力的養老院市場，仍有較為客觀的前景。未來，在政策扶持以及新資金注入下，我國養老院行業所面臨的困境或將解決，企業一旦探索出適合國情與自身的經營模式出來，能搶先占據絕大部分市場份額。（WYD）
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觀研報告網發布的《中國養老院行業現狀深度分析與發展前景研究報告（2024-2031年）》涵蓋行業最新數據，市場熱點，政策規劃，競爭情報，市場前景預測，投資策略等內容。更輔以大量直觀的圖表幫助本行業企業準確把握行業發展態勢、市場商機動向、正確制定企業競爭戰略和投資策略。
本報告依據國家統計局、海關總署和國家信息中心等渠道發布的權威數據，結合了行業所處的環境，從理論到實踐、從宏觀到微觀等多個角度進行市場調研分析。
行業報告是業內企業、相關投資公司及政府部門準確把握行業發展趨勢，洞悉行業競爭格局，規避經營和投資風險，制定正確競爭和投資戰略決策的重要決策依據之一。
本報告是全面了解行業以及對本行業進行投資不可或缺的重要工具。觀研天下是國內知名的行業信息咨詢機構，擁有資深的專家團隊，多年來已經為上萬家企業單位、咨詢機構、金融機構、行業協會、個人投資者等提供了專業的行業分析報告，客戶涵蓋了華為、中國石油、中國電信、中國建筑、惠普、迪士尼等國內外行業領先企業，并得到了客戶的廣泛認可。
【目錄大綱】
第一章 2019-2023年中國養老院行業發展概述
第一節 養老院行業發展情況概述
一、養老院行業相關定義
二、養老院特點分析
三、養老院行業基本情況介紹
四、養老院行業經營模式
1、生產模式
2、采購模式
3、銷售/服務模式
五、養老院行業需求主體分析
第二節 中國養老院行業生命周期分析
一、養老院行業生命周期理論概述
二、養老院行業所屬的生命周期分析
第三節 養老院行業經濟指標分析
一、養老院行業的贏利性分析
二、養老院行業的經濟周期分析
三、養老院行業附加值的提升空間分析
第二章 2019-2023年全球養老院行業市場發展現狀分析
第一節 全球養老院行業發展歷程回顧
第二節 全球養老院行業市場規模與區域分布情況
第三節 亞洲養老院行業地區市場分析
一、亞洲養老院行業市場現狀分析
二、亞洲養老院行業市場規模與市場需求分析
三、亞洲養老院行業市場前景分析
第四節 北美養老院行業地區市場分析
一、北美養老院行業市場現狀分析
二、北美養老院行業市場規模與市場需求分析
三、北美養老院行業市場前景分析
第五節 歐洲養老院行業地區市場分析
一、歐洲養老院行業市場現狀分析
二、歐洲養老院行業市場規模與市場需求分析
三、歐洲養老院行業市場前景分析
第六節 2024-2031年世界養老院行業分布走勢預測
第七節 2024-2031年全球養老院行業市場規模預測
第三章 中國養老院行業產業發展環境分析
第一節 我國宏觀經濟環境分析
第二節 我國宏觀經濟環境對養老院行業的影響分析
第三節 中國養老院行業政策環境分析
一、行業監管體制現狀
二、行業主要政策法規
三、主要行業標準
第四節 政策環境對養老院行業的影響分析
第五節 中國養老院行業產業社會環境分析
第四章 中國養老院行業運行情況
第一節 中國養老院行業發展狀況情況介紹
一、行業發展歷程回顧
二、行業創新情況分析
三、行業發展特點分析
第二節 中國養老院行業市場規模分析
一、影響中國養老院行業市場規模的因素
二、中國養老院行業市場規模
三、中國養老院行業市場規模解析
第三節 中國養老院行業供應情況分析
一、中國養老院行業供應規模
二、中國養老院行業供應特點
第四節 中國養老院行業需求情況分析
一、中國養老院行業需求規模
二、中國養老院行業需求特點
第五節 中國養老院行業供需平衡分析
第五章 中國養老院行業產業鏈和細分市場分析
第一節 中國養老院行業產業鏈綜述
一、產業鏈模型原理介紹
二、產業鏈運行機制
三、養老院行業產業鏈圖解
第二節 中國養老院行業產業鏈環節分析
一、上游產業發展現狀
二、上游產業對養老院行業的影響分析
三、下游產業發展現狀
四、下游產業對養老院行業的影響分析
第三節 我國養老院行業細分市場分析
一、細分市場一
二、細分市場二
第六章 2019-2023年中國養老院行業市場競爭分析
第一節 中國養老院行業競爭現狀分析
一、中國養老院行業競爭格局分析
二、中國養老院行業主要品牌分析
第二節 中國養老院行業集中度分析
一、中國養老院行業市場集中度影響因素分析
二、中國養老院行業市場集中度分析
第三節 中國養老院行業競爭特征分析
一、 企業區域分布特征
二、企業規模分布特征
三、企業所有制分布特征
第七章 2019-2023年中國養老院行業模型分析
第一節 中國養老院行業競爭結構分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供應商議價能力
三、購買者議價能力
四、新進入者威脅
五、替代品威脅
六、同業競爭程度
七、波特五力模型分析結論
第二節 中國養老院行業SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行業優勢分析
三、行業劣勢
四、行業機會
五、行業威脅
六、中國養老院行業SWOT分析結論
第三節 中國養老院行業競爭環境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、經濟因素
四、社會因素
五、技術因素
六、PEST模型分析結論
第八章 2019-2023年中國養老院行業需求特點與動態分析
第一節 中國養老院行業市場動態情況
第二節 中國養老院行業消費市場特點分析
一、需求偏好
二、價格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三節 養老院行業成本結構分析
第四節 養老院行業價格影響因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五節 中國養老院行業價格現狀分析
第六節 中國養老院行業平均價格走勢預測
一、中國養老院行業平均價格趨勢分析
二、中國養老院行業平均價格變動的影響因素
第九章 中國養老院行業所屬行業運行數據監測
第一節 中國養老院行業所屬行業總體規模分析
一、企業數量結構分析
二、行業資產規模分析
第二節 中國養老院行業所屬行業產銷與費用分析
一、流動資產
二、銷售收入分析
三、負債分析
四、利潤規模分析
五、產值分析
第三節 中國養老院行業所屬行業財務指標分析
一、行業盈利能力分析
二、行業償債能力分析
三、行業營運能力分析
四、行業發展能力分析
第十章 2019-2023年中國養老院行業區域市場現狀分析
第一節 中國養老院行業區域市場規模分析
一、影響養老院行業區域市場分布的因素
二、中國養老院行業區域市場分布
第二節 中國華東地區養老院行業市場分析
一、華東地區概述
二、華東地區經濟環境分析
三、華東地區養老院行業市場分析
（1）華東地區養老院行業市場規模
（2）華東地區養老院行業市場現狀
（3）華東地區養老院行業市場規模預測
第三節 華中地區市場分析
一、華中地區概述
二、華中地區經濟環境分析
三、華中地區養老院行業市場分析
（1）華中地區養老院行業市場規模
（2）華中地區養老院行業市場現狀
（3）華中地區養老院行業市場規模預測
第四節 華南地區市場分析
一、華南地區概述
二、華南地區經濟環境分析
三、華南地區養老院行業市場分析
（1）華南地區養老院行業市場規模
（2）華南地區養老院行業市場現狀
（3）華南地區養老院行業市場規模預測
第五節 華北地區養老院行業市場分析
一、華北地區概述
二、華北地區經濟環境分析
三、華北地區養老院行業市場分析
（1）華北地區養老院行業市場規模
（2）華北地區養老院行業市場現狀
（3）華北地區養老院行業市場規模預測
第六節 東北地區市場分析
一、東北地區概述
二、東北地區經濟環境分析
三、東北地區養老院行業市場分析
（1）東北地區養老院行業市場規模
（2）東北地區養老院行業市場現狀
（3）東北地區養老院行業市場規模預測
第七節 西南地區市場分析
一、西南地區概述
二、西南地區經濟環境分析
三、西南地區養老院行業市場分析
（1）西南地區養老院行業市場規模
（2）西南地區養老院行業市場現狀
（3）西南地區養老院行業市場規模預測
第八節 西北地區市場分析
一、西北地區概述
二、西北地區經濟環境分析
三、西北地區養老院行業市場分析
（1）西北地區養老院行業市場規模
（2）西北地區養老院行業市場現狀
（3）西北地區養老院行業市場規模預測
第十一章 養老院行業企業分析（隨數據更新有調整）
第一節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
1、主要經濟指標情況
2、企業盈利能力分析
3、企業償債能力分析
4、企業運營能力分析
5、企業成長能力分析
四、公司優 勢分析
第二節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優劣勢分析
第三節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第四節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第五節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第六節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第七節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第八節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第九節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第十節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第十二章 2024-2031年中國養老院行業發展前景分析與預測
第一節 中國養老院行業未來發展前景分析
一、養老院行業國內投資環境分析
二、中國養老院行業市場機會分析
三、中國養老院行業投資增速預測
第二節 中國養老院行業未來發展趨勢預測
第三節 中國養老院行業規模發展預測
一、中國養老院行業市場規模預測
二、中國養老院行業市場規模增速預測
三、中國養老院行業產值規模預測
四、中國養老院行業產值增速預測
五、中國養老院行業供需情況預測
第四節 中國養老院行業盈利走勢預測
第十三章 2024-2031年中國養老院行業進入壁壘與投資風險分析
第一節 中國養老院行業進入壁壘分析
一、養老院行業資金壁壘分析
二、養老院行業技術壁壘分析
三、養老院行業人才壁壘分析
四、養老院行業品牌壁壘分析
五、養老院行業其他壁壘分析
第二節 養老院行業風險分析
一、養老院行業宏觀環境風險
二、養老院行業技術風險
三、養老院行業競爭風險
四、養老院行業其他風險
第三節 中國養老院行業存在的問題
第四節 中國養老院行業解決問題的策略分析
第十四章 2024-2031年中國養老院行業研究結論及投資建議
第一節 觀研天下中國養老院行業研究綜述
一、行業投資價值
二、行業風險評估
第二節 中國養老院行業進入策略分析
一、行業目標客戶群體
二、細分市場選擇
三、區域市場的選擇
第三節 養老院行業營銷策略分析
一、養老院行業產品策略
二、養老院行業定價策略
三、養老院行業渠道策略
四、養老院行業促銷策略
第四節 觀研天下分析師投資建議
圖表詳見報告正文······
