在房地產市場下行、城投托底拿地、保障性住房等背景下，我國房地產代建行業新簽約規模持續走高，成為房地產企業抵抗周期的手段之一。因此，近年來，越來越多的企業紛紛入局，我國房地產代建行業競爭加劇，民營企業憑借著多元化創新擴張市場。
1、我國房地產代建模式主要分為政府代建、商業代建、資方代建
房地產代建是由有開發需求的委托方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利的一種商業模式。
目前，代建業務模式眾多，按照委托方類型來看可以分為以中小房企為委托方的商業代建、以政府及企事業單位為委托方的政府代建、以金融機構為委托方的資方代建以及圍繞代建相關的衍生服務；而在商業代建領域，可以根據收費模式與代建方是否出資入股進一步劃分為純服務費代建、配資代建與股權式代建。
三種代建模式比較
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類型 |
委托方 |
合作方式 |
委托方利益訴求 |
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政府代建 |
政府及事業單位 |
與政府安置房、經適房、公租房等保障性租賃住房及公共服務設施等政府投資項目對接 |
社會效益為主，實現投資和建設環節分離，提高項目市場化能力 |
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商業代建 |
已經或即將取得土地證的企業 |
由委托方提供土地并承擔全部或主要開發資金，代建企業根據委托方需要向項目輸出品牌，派駐開發管理團隊承擔開發任務 |
增強項目溢價，提高去化水平，抵御市場波動風險 |
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資方代建 |
介入房地產行業的金融機構與AMC、基金、信托等金融機構 |
對接，金融機構負責資金募集與項目收儲，代建企業承擔開發任務 |
資本收益最大化 |
數據來源：觀研天下整理
2、代建行業新簽約規模持續走高，長尾分布特征加強
2019-2023年，隨著地產銷售下滑、企業投資能力“喪失”，再加上城投托底拿地、“紓困項目”和保障性住房，房地產代建受到房企青睞，競相入局，行業新簽約規模持續走高。根據數據顯示，2023年，代建企業代建項目新簽約建筑面積為17312萬平方米，同比增長56.3%；2024年1-6月，28家典型房地產代建企業新簽約代建規劃建筑面積為7325萬平方米。
數據來源：觀研天下整理
因此，隨著競爭加劇以及服務型固有特征，2024上半年國內代建規模化逐漸減弱，長尾分布特征加強，企業分化顯著。根據《2024上半年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企業新增規劃建筑面積均值分別為807萬平方米、312萬平方米和147萬平方米，企業新增規模分化加劇。
數據來源：觀研天下整理
具體來看，在房地產明顯下行、房企信用事件頻出、“三大工程”推進和“14號文”的綱領等大背景下，催生代建市場機會，如保障房籌建計劃、城中村改造、遇困房企“保交樓”項目和金融機構涉房不良資產。根據數據，2021-2023年地方城投拿地金額分別為1700億、3030億、2942億元，分別占總拿地金額的6.7%、23.2%、22.3%，呈顯著增長態勢。同時，根據克而瑞數據，2021-2023城投拿地開工率僅為25%，開售率僅為16%。
數據來源：觀研天下整理
與此同時，2023年8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，我國住房體系長期新發展模式已明確確定為“商品房+保障房”的雙軌制體系，根據數據，2024年北上廣計劃籌建保障性住房共超27萬套。2023年以來，城中村改造被多次提及，結合“14號文”的設計綱領，城中村改造已成為下一階段房地產行業的重點內容。
3、房地產代建行業抗周期能力良好
此外，房地產企業為應對市場下行壓力，普遍選擇代建作為抗周期的利器，可見代建具有較強的抗周期能力。根據數據顯示，2023年，我國代建新簽約規劃建筑面積增速為56.3%，遠高于同期全國商品房銷售面積增速。
數據來源：觀研天下整理
4、我國房地產代建行業競爭加劇，民企憑借著多元化創新優勢積極擴張
因此，來自各行各業有意愿、有能力的企業紛紛“下場”做代建，行業競爭程度加劇。從企業數量上看，截止2024年9月，已經有超過100家房企入局代建或承接代建業務。其中，銷售50強房企（2024年上半年全口徑金額排名下同）布局代建企業數量達到46家。
自2020年開始，房地產代建民營企業開始加速發展，并且憑借著多元化創新優勢積極擴張。從企業代建特色上看，民企可操作范疇更高、自由度更高，所以近幾年通過在商業代建、定制化代建等方面創新，獲得更多市場份額，如朗詩、當代代建聚焦綠色、科技，德信、眾安等代建扎根于未來社區、特色小鎮改造及運營。
我國部分民企代建布局情況
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代建企業 |
涉及代建時間 |
特色方向 |
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久筑共建 |
2023 |
強調共建管理，用足企業自身專業杠桿 |
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龍湖龍智造 |
2022 |
TOD與數字科技體系代建 |
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幸福安基 |
2022 |
產業新城領域代建 |
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華宇建管 |
2022 |
2022年8月，中國信達攜手華宇集團，紓困代建安徽8000畝超大體量百億項目-信達華宇陽光湖樾 |
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旭輝建管 |
2021 |
以定制化服務為核心競爭力，提供差異性服務 |
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璀璨管理 |
2021 |
商辦文旅、高端養老院、康養旅游等代建 |
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德信綠建管理 |
2019 |
政府代建、特色小鎮、老舊小區改造，探索未來社區等新型城市更新產品 |
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鳳凰智拓 |
2019 |
智能建造，以科技建造體系對外拓展代管代建工程 |
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宋都管理 |
2019 |
保障房、安置房、危房改造 |
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雅居樂房管 |
2018 |
文旅代建 |
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金科金建管 |
2017 |
商業代建和紓困代建，形成了“后進先出”獨具特色的紓困代建模式 |
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融者共創 |
2017 |
高端不動產綜合解決方案服務商 |
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眾安管理 |
2016 |
全能型代建服務商，為項目提供全過程代建管理、商業性物業、創新型未來社區定位運營等增值服務 |
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當代綠建 |
2016 |
綠色住宅代建開發商，提供全過程委托開發及運營管理解決方案 |
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新城建管 |
2016 |
商住協同、資源整合，商業綜合體代建經驗豐富 |
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中原建業 |
2015 |
代建行業領先者，注重河南區域商業代建 |
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卓越集團 |
2012 |
聚焦商辦和住宅代建 |
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濱江集團 |
2010 |
商業代建為主 |
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光影管理 |
2010 |
安置房、城市更新領域 |
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朗詩綠色管理 |
2008 |
地產投行+綠色建商，推動綠色建筑領域的研發與建造能力 |
資料來源：觀研天下整理（WYD）
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本報告依據國家統計局、海關總署和國家信息中心等渠道發布的權威數據，結合了行業所處的環境，從理論到實踐、從宏觀到微觀等多個角度進行市場調研分析。
行業報告是業內企業、相關投資公司及政府部門準確把握行業發展趨勢，洞悉行業競爭格局，規避經營和投資風險，制定正確競爭和投資戰略決策的重要決策依據之一。
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【目錄大綱】
第一章 2019-2023年中國房地產代建行業發展概述
第一節 房地產代建行業發展情況概述
一、房地產代建行業相關定義
二、房地產代建特點分析
三、房地產代建行業基本情況介紹
四、房地產代建行業經營模式
1、生產模式
2、采購模式
3、銷售/服務模式
五、房地產代建行業需求主體分析
第二節 中國房地產代建行業生命周期分析
一、房地產代建行業生命周期理論概述
二、房地產代建行業所屬的生命周期分析
第三節 房地產代建行業經濟指標分析
一、房地產代建行業的贏利性分析
二、房地產代建行業的經濟周期分析
三、房地產代建行業附加值的提升空間分析
第二章 2019-2023年全球房地產代建行業市場發展現狀分析
第一節 全球房地產代建行業發展歷程回顧
第二節 全球房地產代建行業市場規模與區域分布情況
第三節 亞洲房地產代建行業地區市場分析
一、亞洲房地產代建行業市場現狀分析
二、亞洲房地產代建行業市場規模與市場需求分析
三、亞洲房地產代建行業市場前景分析
第四節 北美房地產代建行業地區市場分析
一、北美房地產代建行業市場現狀分析
二、北美房地產代建行業市場規模與市場需求分析
三、北美房地產代建行業市場前景分析
第五節 歐洲房地產代建行業地區市場分析
一、歐洲房地產代建行業市場現狀分析
二、歐洲房地產代建行業市場規模與市場需求分析
三、歐洲房地產代建行業市場前景分析
第六節 2024-2031年世界房地產代建行業分布走勢預測
第七節 2024-2031年全球房地產代建行業市場規模預測
第三章 中國房地產代建行業產業發展環境分析
第一節 我國宏觀經濟環境分析
第二節 我國宏觀經濟環境對房地產代建行業的影響分析
第三節 中國房地產代建行業政策環境分析
一、行業監管體制現狀
二、行業主要政策法規
三、主要行業標準
第四節 政策環境對房地產代建行業的影響分析
第五節 中國房地產代建行業產業社會環境分析
第四章 中國房地產代建行業運行情況
第一節 中國房地產代建行業發展狀況情況介紹
一、行業發展歷程回顧
二、行業創新情況分析
三、行業發展特點分析
第二節 中國房地產代建行業市場規模分析
一、影響中國房地產代建行業市場規模的因素
二、中國房地產代建行業市場規模
三、中國房地產代建行業市場規模解析
第三節 中國房地產代建行業供應情況分析
一、中國房地產代建行業供應規模
二、中國房地產代建行業供應特點
第四節 中國房地產代建行業需求情況分析
一、中國房地產代建行業需求規模
二、中國房地產代建行業需求特點
第五節 中國房地產代建行業供需平衡分析
第五章 中國房地產代建行業產業鏈和細分市場分析
第一節 中國房地產代建行業產業鏈綜述
一、產業鏈模型原理介紹
二、產業鏈運行機制
三、房地產代建行業產業鏈圖解
第二節 中國房地產代建行業產業鏈環節分析
一、上游產業發展現狀
二、上游產業對房地產代建行業的影響分析
三、下游產業發展現狀
四、下游產業對房地產代建行業的影響分析
第三節 我國房地產代建行業細分市場分析
一、細分市場一
二、細分市場二
第六章 2019-2023年中國房地產代建行業市場競爭分析
第一節 中國房地產代建行業競爭現狀分析
一、中國房地產代建行業競爭格局分析
二、中國房地產代建行業主要品牌分析
第二節 中國房地產代建行業集中度分析
一、中國房地產代建行業市場集中度影響因素分析
二、中國房地產代建行業市場集中度分析
第三節 中國房地產代建行業競爭特征分析
一、 企業區域分布特征
二、企業規模分布特征
三、企業所有制分布特征
第七章 2019-2023年中國房地產代建行業模型分析
第一節 中國房地產代建行業競爭結構分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供應商議價能力
三、購買者議價能力
四、新進入者威脅
五、替代品威脅
六、同業競爭程度
七、波特五力模型分析結論
第二節 中國房地產代建行業SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行業優勢分析
三、行業劣勢
四、行業機會
五、行業威脅
六、中國房地產代建行業SWOT分析結論
第三節 中國房地產代建行業競爭環境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、經濟因素
四、社會因素
五、技術因素
六、PEST模型分析結論
第八章 2019-2023年中國房地產代建行業需求特點與動態分析
第一節 中國房地產代建行業市場動態情況
第二節 中國房地產代建行業消費市場特點分析
一、需求偏好
二、價格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三節 房地產代建行業成本結構分析
第四節 房地產代建行業價格影響因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五節 中國房地產代建行業價格現狀分析
第六節 中國房地產代建行業平均價格走勢預測
一、中國房地產代建行業平均價格趨勢分析
二、中國房地產代建行業平均價格變動的影響因素
第九章 中國房地產代建行業所屬行業運行數據監測
第一節 中國房地產代建行業所屬行業總體規模分析
一、企業數量結構分析
二、行業資產規模分析
第二節 中國房地產代建行業所屬行業產銷與費用分析
一、流動資產
二、銷售收入分析
三、負債分析
四、利潤規模分析
五、產值分析
第三節 中國房地產代建行業所屬行業財務指標分析
一、行業盈利能力分析
二、行業償債能力分析
三、行業營運能力分析
四、行業發展能力分析
第十章 2019-2023年中國房地產代建行業區域市場現狀分析
第一節 中國房地產代建行業區域市場規模分析
一、影響房地產代建行業區域市場分布的因素
二、中國房地產代建行業區域市場分布
第二節 中國華東地區房地產代建行業市場分析
一、華東地區概述
二、華東地區經濟環境分析
三、華東地區房地產代建行業市場分析
（1）華東地區房地產代建行業市場規模
（2）華東地區房地產代建行業市場現狀
（3）華東地區房地產代建行業市場規模預測
第三節 華中地區市場分析
一、華中地區概述
二、華中地區經濟環境分析
三、華中地區房地產代建行業市場分析
（1）華中地區房地產代建行業市場規模
（2）華中地區房地產代建行業市場現狀
（3）華中地區房地產代建行業市場規模預測
第四節 華南地區市場分析
一、華南地區概述
二、華南地區經濟環境分析
三、華南地區房地產代建行業市場分析
（1）華南地區房地產代建行業市場規模
（2）華南地區房地產代建行業市場現狀
（3）華南地區房地產代建行業市場規模預測
第五節 華北地區房地產代建行業市場分析
一、華北地區概述
二、華北地區經濟環境分析
三、華北地區房地產代建行業市場分析
（1）華北地區房地產代建行業市場規模
（2）華北地區房地產代建行業市場現狀
（3）華北地區房地產代建行業市場規模預測
第六節 東北地區市場分析
一、東北地區概述
二、東北地區經濟環境分析
三、東北地區房地產代建行業市場分析
（1）東北地區房地產代建行業市場規模
（2）東北地區房地產代建行業市場現狀
（3）東北地區房地產代建行業市場規模預測
第七節 西南地區市場分析
一、西南地區概述
二、西南地區經濟環境分析
三、西南地區房地產代建行業市場分析
（1）西南地區房地產代建行業市場規模
（2）西南地區房地產代建行業市場現狀
（3）西南地區房地產代建行業市場規模預測
第八節 西北地區市場分析
一、西北地區概述
二、西北地區經濟環境分析
三、西北地區房地產代建行業市場分析
（1）西北地區房地產代建行業市場規模
（2）西北地區房地產代建行業市場現狀
（3）西北地區房地產代建行業市場規模預測
第十一章 房地產代建行業企業分析（隨數據更新有調整）
第一節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
1、主要經濟指標情況
2、企業盈利能力分析
3、企業償債能力分析
4、企業運營能力分析
5、企業成長能力分析
四、公司優 勢分析
第二節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優劣勢分析
第三節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第四節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第五節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第六節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第七節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第八節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第九節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第十節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第十二章 2024-2031年中國房地產代建行業發展前景分析與預測
第一節 中國房地產代建行業未來發展前景分析
一、房地產代建行業國內投資環境分析
二、中國房地產代建行業市場機會分析
三、中國房地產代建行業投資增速預測
第二節 中國房地產代建行業未來發展趨勢預測
第三節 中國房地產代建行業規模發展預測
一、中國房地產代建行業市場規模預測
二、中國房地產代建行業市場規模增速預測
三、中國房地產代建行業產值規模預測
四、中國房地產代建行業產值增速預測
五、中國房地產代建行業供需情況預測
第四節 中國房地產代建行業盈利走勢預測
第十三章 2024-2031年中國房地產代建行業進入壁壘與投資風險分析
第一節 中國房地產代建行業進入壁壘分析
一、房地產代建行業資金壁壘分析
二、房地產代建行業技術壁壘分析
三、房地產代建行業人才壁壘分析
四、房地產代建行業品牌壁壘分析
五、房地產代建行業其他壁壘分析
第二節 房地產代建行業風險分析
一、房地產代建行業宏觀環境風險
二、房地產代建行業技術風險
三、房地產代建行業競爭風險
四、房地產代建行業其他風險
第三節 中國房地產代建行業存在的問題
第四節 中國房地產代建行業解決問題的策略分析
第十四章 2024-2031年中國房地產代建行業研究結論及投資建議
第一節 觀研天下中國房地產代建行業研究綜述
一、行業投資價值
二、行業風險評估
第二節 中國房地產代建行業進入策略分析
一、行業目標客戶群體
二、細分市場選擇
三、區域市場的選擇
第三節 房地產代建行業營銷策略分析
一、房地產代建行業產品策略
二、房地產代建行業定價策略
三、房地產代建行業渠道策略
四、房地產代建行業促銷策略
第四節 觀研天下分析師投資建議
圖表詳見報告正文······
