一、行業相關概念
房地產（real estate）是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。
對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等，由于和政府的財政收入密切相關及08年后政府超發貨幣，在2008年以后，中國的房地產開始畸形發展，對城市工商業和市民生活造成嚴重影響和負擔。
房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產開發經營的主體是房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，也稱為房地產開發商；按照法律規定必須具備四級資質等級并承攬相應范圍的業務。房地產開發經營行業具有投資周期長、金額大、周轉慢、變現能力差、風險大、回報利潤豐厚等特點。
二、行業發展現狀
1、供應規模
房市調控及房企去杠桿等多因素疊加導致房屋新開工面積同比降低。2023年的房地產行業持續在底部震蕩。受市場下行、銷售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響，過去兩年里，房企新開工面積呈斷崖式下跌，2023年住宅新開工面積較2019年的峰值下降近6成。
國家統計局發布的數據顯示，2023年1-12月，全國房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.6%；其中住宅新開工面積約6.93億平方米，同比下降20.9%。
資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理
從我國房地產開發投資情況來看，2019年-2023年我國房地產開發投資金額呈現先增后降走勢；其中，2019年-2021年期間，分別是127747億元、136438億元、142248億元，這三年的房地產開發投資金額呈現穩步增長；從2021年開始就下降了，直到2023年下降到了110913億元，比上一年同比下降了13.4%。
資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理
2、需求規模
2023年12月，各地政策繼續優化調整，北京、上海降低首付及貸款利率并優化普宅認定標準，促進房地產市場預期修復，從市場反饋來看，2023年12月，在政策顯效、企業加大營銷力度等因素帶動下，全國商品房銷售規模環比回升，但全年全國商品房銷售面積和金額同比繼續下降，降幅較1-11月擴大，市場調整壓力仍在。根據國家統計局數據，2023年商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%。
資料來源：國家統計局，觀研天下數據中心整理
城市群和都市圈建設促進人口和資源流動，加速中國城鎮化進程，提升城鎮化發展水平。京津冀、長三角、珠三角等城市群建設將進一步優化資源配置、提升城市公共服務能力及宜居水平，增強城市對人口的吸引力，進一步提升中國整體城鎮化水平，促進區域協調發展城鎮常住人口增長和城鎮化率提高將是未來中國房地產市場發展的主要推動力。
租賃住房供給量的增加可延緩社會購房需求，對控制房價過快上漲產生積極影響。2021年以來，已有上海、廣州、浙江等多省市發布“十四五”住房租賃相關政策，充分利用各類政策措施擴大租賃住房供給，滿足部分消費者的住房需求。同時，租賃配套政策的完善，對租賃市場各主體提供優惠，改變住房消費觀念，延緩部分購房需求。
“十四五”期間部分省市住房租賃政策與規劃
| 省/市 | 租賃規劃主要內容 |
| 上海市 | 計劃供應租賃住房超42萬套（間、宿舍床位）， 占住房供應總套數的比例達到40%。 |
| 廣州市 | 新增2,208公頃土地用于商品房和保障房建設， 要求保障房建設不少于208公頃，另外，通過存 量房源整租運營、“工改租、商改租”等措施增加 租賃房屋數量供給。 |
| 浙江省 | 建設保障性租賃住房21萬套（戶)；杭州、寧波 等城市單列租賃住房用地計劃；完善租賃住房 的土地、財稅、金融等支持政策。 |
| 珠海市 | 增加公共租賃住房1.2萬套（戶）、保障性租賃 住房1.5萬套。 |
| 長沙市 | 預計“十四五”期間，長沙市新建（籌集）公租房1萬套，新建（籌集）保障性租賃住房15萬套，棚戶區改造達0.91萬戶。 |
| 山東省 | “全省‘十四五’保障性租賃住房規劃目標，初步考慮是40萬套(間)，其中濟南15萬、青島20萬，9個過100萬人口的城市4.5萬，其余5個城市0.5萬。 |
資料來源：觀研天下數據中心整理
三、行業競爭格局
克而瑞發布 2023 年 1-12 月百強企業銷售排行榜。銷售金額方面，2023 年百強房企實現全口徑銷售金額 60064 億元，較 2020-2022 年分別同比下降 54.0%、52.5%、17.7%；實現全口徑銷售面積33499萬方，較2020-2022年分別同比下降64.0%、60.4%、25.7%，整體銷售規模明顯收縮。
從各排名段房企表現來看，行業頭部效應加劇。2023 年，TOP1-10、11-30、31-50、50-100 排名段房企銷售金額同比分別下降 13.2%、17.8%、22.8%、24.3%，前十房企2022-2023 年銷售金額降幅在各排名段保持最低，在行業下行期更具韌性。前十房企銷售金額在百強房企的占比從 2021 年 36.0%提升至 2023 年的 43.9%，頭部房企集中度提升，行業出清格局明朗。
從房企表現來看，保利發展、萬科、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口全口徑銷售額排名行業前五，其中央企占據四席，2019 年來前十房企中央國企銷售排名持續提升，民企逐漸下降。
央國企銷售表現顯著優于混合所有制房企和民營房企。2023 年，前 20 房企中中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、建發房產、越秀地產、華發股份、中交地產銷售金額實現逆勢增長，其中越秀地產和建發房產銷售金額增速超 10%，展現出較強韌性和修復能力；民企除濱江集團規模基本保持平穩外，其余企業銷售金額降幅均同比下降超 10%，融創中國和碧桂園降幅超 50%，民企地產規模持續收縮。
2023年房地產行業按銷售金額排名（億元）
| 排名 | 企業名稱 | 銷售金額（億元） |
| 1 | 保利發展 | 4246 |
| 2 | 萬科地產 | 3755 |
| 3 | 中海地產 | 3098 |
| 4 | 華潤置地 | 3070 |
| 5 | 招商蛇口 | 2936 |
| 6 | 碧桂園 | 2169 |
| 7 | 綠地控股 | 1943 |
| 8 | 建發房產 | 1891 |
| 9 | 龍湖集團 | 1736 |
| 10 | 金地集團 | 1536 |
資料來源：克而瑞，觀研天下數據中心整理
四、未來發展趨勢
從宏觀經濟和社會環境看，宏觀經濟增速的放緩和房地產市場長效機制的完善一定程度上遏制房地產市場過熱的現象，短期內行業投資和銷售有所放緩。中國經濟正在進入新常態，從粗放型增長轉向質量效益型增長，宏觀經濟從高速增長進入中高速增長區間。城鎮化進程將構成房地產的真實消費基礎。隨著城市人口的增長，不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發展的基本動力。根據國家統計局的數據，中國2023年城鎮化水平為66.16%，正處于城鎮化水平30-70%的加速發展階段。與同期美國、德國等發達國家70-80%的城鎮化率相比，我國城鎮化水平依然存在較大提升空間，城鎮化水平提升給房地產行業帶來了兩方面的需求：新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補償與更新需求，有望成為未來發展的重要驅動力。
從政策方面看，自2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望未來5-10年內，“房住不炒”定位仍是房地產的主基調。這也就意味著未來政策方向上，剛需群體、無房家庭仍是政策的保護對象。根據中央政府的要求，下一階段的重點是推進“三大工程”建設，包括規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。這是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措，有助于促進房地產發展模式轉變，實現經濟高質量發展。（WWTQ）
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觀研報告網發布的《中國房地產行業發展趨勢分析與未來前景預測報告（2024-2031年）》涵蓋行業最新數據，市場熱點，政策規劃，競爭情報，市場前景預測，投資策略等內容。更輔以大量直觀的圖表幫助本行業企業準確把握行業發展態勢、市場商機動向、正確制定企業競爭戰略和投資策略。
本報告依據國家統計局、海關總署和國家信息中心等渠道發布的權威數據，結合了行業所處的環境，從理論到實踐、從宏觀到微觀等多個角度進行市場調研分析。
行業報告是業內企業、相關投資公司及政府部門準確把握行業發展趨勢，洞悉行業競爭格局，規避經營和投資風險，制定正確競爭和投資戰略決策的重要決策依據之一。
本報告是全面了解行業以及對本行業進行投資不可或缺的重要工具。觀研天下是國內知名的行業信息咨詢機構，擁有資深的專家團隊，多年來已經為上萬家企業單位、咨詢機構、金融機構、行業協會、個人投資者等提供了專業的行業分析報告，客戶涵蓋了華為、中國石油、中國電信、中國建筑、惠普、迪士尼等國內外行業領先企業，并得到了客戶的廣泛認可。
【目錄大綱】
第一章 2019-2023年中國房地產行業發展概述
第一節 房地產行業發展情況概述
一、房地產行業相關定義
二、房地產特點分析
三、房地產行業基本情況介紹
四、房地產行業經營模式
1、生產模式
2、采購模式
3、銷售/服務模式
五、房地產行業需求主體分析
第二節 中國房地產行業生命周期分析
一、房地產行業生命周期理論概述
二、房地產行業所屬的生命周期分析
第三節 房地產行業經濟指標分析
一、房地產行業的贏利性分析
二、房地產行業的經濟周期分析
三、房地產行業附加值的提升空間分析
第二章 2019-2023年全球房地產行業市場發展現狀分析
第一節 全球房地產行業發展歷程回顧
第二節 全球房地產行業市場規模與區域分布情況
第三節 亞洲房地產行業地區市場分析
一、亞洲房地產行業市場現狀分析
二、亞洲房地產行業市場規模與市場需求分析
三、亞洲房地產行業市場前景分析
第四節 北美房地產行業地區市場分析
一、北美房地產行業市場現狀分析
二、北美房地產行業市場規模與市場需求分析
三、北美房地產行業市場前景分析
第五節 歐洲房地產行業地區市場分析
一、歐洲房地產行業市場現狀分析
二、歐洲房地產行業市場規模與市場需求分析
三、歐洲房地產行業市場前景分析
第六節 2024-2031年世界房地產行業分布走勢預測
第七節 2024-2031年全球房地產行業市場規模預測
第三章 中國房地產行業產業發展環境分析
第一節 我國宏觀經濟環境分析
第二節 我國宏觀經濟環境對房地產行業的影響分析
第三節 中國房地產行業政策環境分析
一、行業監管體制現狀
二、行業主要政策法規
三、主要行業標準
第四節 政策環境對房地產行業的影響分析
第五節 中國房地產行業產業社會環境分析
第四章 中國房地產行業運行情況
第一節 中國房地產行業發展狀況情況介紹
一、行業發展歷程回顧
二、行業創新情況分析
三、行業發展特點分析
第二節 中國房地產行業市場規模分析
一、影響中國房地產行業市場規模的因素
二、中國房地產行業市場規模
三、中國房地產行業市場規模解析
第三節 中國房地產行業供應情況分析
一、中國房地產行業供應規模
二、中國房地產行業供應特點
第四節 中國房地產行業需求情況分析
一、中國房地產行業需求規模
二、中國房地產行業需求特點
第五節 中國房地產行業供需平衡分析
第五章 中國房地產行業產業鏈和細分市場分析
第一節 中國房地產行業產業鏈綜述
一、產業鏈模型原理介紹
二、產業鏈運行機制
三、房地產行業產業鏈圖解
第二節 中國房地產行業產業鏈環節分析
一、上游產業發展現狀
二、上游產業對房地產行業的影響分析
三、下游產業發展現狀
四、下游產業對房地產行業的影響分析
第三節 我國房地產行業細分市場分析
一、細分市場一
二、細分市場二
第六章 2019-2023年中國房地產行業市場競爭分析
第一節 中國房地產行業競爭現狀分析
一、中國房地產行業競爭格局分析
二、中國房地產行業主要品牌分析
第二節 中國房地產行業集中度分析
一、中國房地產行業市場集中度影響因素分析
二、中國房地產行業市場集中度分析
第三節 中國房地產行業競爭特征分析
一、 企業區域分布特征
二、企業規模分布特征
三、企業所有制分布特征
第七章 2019-2023年中國房地產行業模型分析
第一節 中國房地產行業競爭結構分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供應商議價能力
三、購買者議價能力
四、新進入者威脅
五、替代品威脅
六、同業競爭程度
七、波特五力模型分析結論
第二節 中國房地產行業SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行業優勢分析
三、行業劣勢
四、行業機會
五、行業威脅
六、中國房地產行業SWOT分析結論
第三節 中國房地產行業競爭環境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、經濟因素
四、社會因素
五、技術因素
六、PEST模型分析結論
第八章 2019-2023年中國房地產行業需求特點與動態分析
第一節 中國房地產行業市場動態情況
第二節 中國房地產行業消費市場特點分析
一、需求偏好
二、價格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三節 房地產行業成本結構分析
第四節 房地產行業價格影響因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五節 中國房地產行業價格現狀分析
第六節 中國房地產行業平均價格走勢預測
一、中國房地產行業平均價格趨勢分析
二、中國房地產行業平均價格變動的影響因素
第九章 中國房地產行業所屬行業運行數據監測
第一節 中國房地產行業所屬行業總體規模分析
一、企業數量結構分析
二、行業資產規模分析
第二節 中國房地產行業所屬行業產銷與費用分析
一、流動資產
二、銷售收入分析
三、負債分析
四、利潤規模分析
五、產值分析
第三節 中國房地產行業所屬行業財務指標分析
一、行業盈利能力分析
二、行業償債能力分析
三、行業營運能力分析
四、行業發展能力分析
第十章 2019-2023年中國房地產行業區域市場現狀分析
第一節 中國房地產行業區域市場規模分析
一、影響房地產行業區域市場分布的因素
二、中國房地產行業區域市場分布
第二節 中國華東地區房地產行業市場分析
一、華東地區概述
二、華東地區經濟環境分析
三、華東地區房地產行業市場分析
（1）華東地區房地產行業市場規模
（2）華東地區房地產行業市場現狀
（3）華東地區房地產行業市場規模預測
第三節 華中地區市場分析
一、華中地區概述
二、華中地區經濟環境分析
三、華中地區房地產行業市場分析
（1）華中地區房地產行業市場規模
（2）華中地區房地產行業市場現狀
（3）華中地區房地產行業市場規模預測
第四節 華南地區市場分析
一、華南地區概述
二、華南地區經濟環境分析
三、華南地區房地產行業市場分析
（1）華南地區房地產行業市場規模
（2）華南地區房地產行業市場現狀
（3）華南地區房地產行業市場規模預測
第五節 華北地區房地產行業市場分析
一、華北地區概述
二、華北地區經濟環境分析
三、華北地區房地產行業市場分析
（1）華北地區房地產行業市場規模
（2）華北地區房地產行業市場現狀
（3）華北地區房地產行業市場規模預測
第六節 東北地區市場分析
一、東北地區概述
二、東北地區經濟環境分析
三、東北地區房地產行業市場分析
（1）東北地區房地產行業市場規模
（2）東北地區房地產行業市場現狀
（3）東北地區房地產行業市場規模預測
第七節 西南地區市場分析
一、西南地區概述
二、西南地區經濟環境分析
三、西南地區房地產行業市場分析
（1）西南地區房地產行業市場規模
（2）西南地區房地產行業市場現狀
（3）西南地區房地產行業市場規模預測
第八節 西北地區市場分析
一、西北地區概述
二、西北地區經濟環境分析
三、西北地區房地產行業市場分析
（1）西北地區房地產行業市場規模
（2）西北地區房地產行業市場現狀
（3）西北地區房地產行業市場規模預測
第十一章 房地產行業企業分析（隨數據更新有調整）
第一節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
1、主要經濟指標情況
2、企業盈利能力分析
3、企業償債能力分析
4、企業運營能力分析
5、企業成長能力分析
四、公司優 勢分析
第二節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優劣勢分析
第三節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第四節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第五節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第六節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第七節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第八節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第九節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第十節 企業
一、企業概況
二、主營產品
三、運營情況
四、公司優勢分析
第十二章 2024-2031年中國房地產行業發展前景分析與預測
第一節 中國房地產行業未來發展前景分析
一、房地產行業國內投資環境分析
二、中國房地產行業市場機會分析
三、中國房地產行業投資增速預測
第二節 中國房地產行業未來發展趨勢預測
第三節 中國房地產行業規模發展預測
一、中國房地產行業市場規模預測
二、中國房地產行業市場規模增速預測
三、中國房地產行業產值規模預測
四、中國房地產行業產值增速預測
五、中國房地產行業供需情況預測
第四節 中國房地產行業盈利走勢預測
第十三章 2024-2031年中國房地產行業進入壁壘與投資風險分析
第一節 中國房地產行業進入壁壘分析
一、房地產行業資金壁壘分析
二、房地產行業技術壁壘分析
三、房地產行業人才壁壘分析
四、房地產行業品牌壁壘分析
五、房地產行業其他壁壘分析
第二節 房地產行業風險分析
一、房地產行業宏觀環境風險
二、房地產行業技術風險
三、房地產行業競爭風險
四、房地產行業其他風險
第三節 中國房地產行業存在的問題
第四節 中國房地產行業解決問題的策略分析
第十四章 2024-2031年中國房地產行業研究結論及投資建議
第一節 觀研天下中國房地產行業研究綜述
一、行業投資價值
二、行業風險評估
第二節 中國房地產行業進入策略分析
一、行業目標客戶群體
二、細分市場選擇
三、區域市場的選擇
第三節 房地產行業營銷策略分析
一、房地產行業產品策略
二、房地產行業定價策略
三、房地產行業渠道策略
四、房地產行業促銷策略
第四節 觀研天下分析師投資建議
圖表詳見報告正文······
